Bereits seit 23.02.2020 sind die Mieten in Berlin eingefroren. Am
23.11.2020 trat die zweite Stufe des Berliner Gesetzes zur Mietendeckelung in
Kraft. Mieten, die mehr als 20 Prozent über den Mietobergrenzen liegen, müssen
nun gesenkt werden.
Wieviel im konkreten Fall die Miete für eine Wohnung genau betragen darf
und welche Kriterien zur Ermittlung des Wohnwert heran gezogen werden, kann man
auf dieser dafür eingerichteten Webseite sehen: mietendeckel.berlin.de
Das Gesetz hat den sperrigen Namen „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“,
kurz MietenWoG Bln.
Gesetz bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts
bindend
Obwohl das Bundesverfassungsgericht erst künftig entscheiden wird, ob
das Berliner Gesetz zur Mietendeckelung verfassungskonform ist, ist dieses
Gesetz bis zu dieser Entscheidung in jedem Fall gültig und muss eingehalten
werden. Liegt die Miete einer vor 2014 gebauten Wohnung um mehr als 20 % über
der zulässigen Mietobergrenze (die Sie über den Mietendeckelrechner ermitteln
können), muss diese Miete ab dem 23.11.2020 auf diese Mietobergrenze plus
höchstens 20 % abgesenkt werden.
Stufe 2 des Mietendeckels bedeutet: Nun muss die Miete tatsächlich
abgesenkt werden, wenn bei vor 2014 gebauten Wohnungen die festgelegten
Obergrenzen um 20 Prozent überschritten werden. Dafür müssen Vermieter erneut
aktiv werden und ihren Mietern nun mitteilen, wieviel sie sparen könnten.
Das Gesetz zur
Mietendeckelung gilt nicht für
·
öffentlich geförderten Wohnungsbau, der einer
Mietpreisbindung unterliegt
·
eine Wohnung eines anerkannten Trägers der Wohlfahrtspflege
·
eine Wohnung, die in einem Wohnheim liegt
·
eine Wohnung in einem Neubau, der nach dem
31.12.2013 bezugsfertig wurde
·
dauerhaft unbewohnbaren und unbewohnten ehemaligen
Wohnraum oder für eine Bauruine, wenn diese(r) mit einem dem Neubau
entsprechenden Aufwand zu Wohnzwecken wiederhergestellt wurde (Neuaufbau)
Mietpreisobergrenze
Für alle sonstigen Mietverhältnisse gilt, dass
nicht mehr als die gültige Stichtagsmiete verlangt werden darf. Maßgeblich ist
die Miete vom 18.06.2019, aber maximal die Mietobergrenze. Das gilt auch für
Index- und Staffelmietverträge. Diese gelten ab 23.11.2020 bis zur Entscheidung
des Bundesverfasungsgerichts nicht. Vermieter, die dennoch zu hohe Mieten
verlangen, müssen mit einem Bußgeld rechnen. Erst ab 2022 darf es dem Gesetz
zufolge wieder moderate Mieterhöhungen geben. Dann kann die Miete um die
Inflationsrate des Vorjahres, höchstens jedoch um 1,3 %, erhöht werden. Dies
gilt nicht, wenn dadurch die Mietobergrenze überschritten wird.
Wichtiges für Vermieter
·
Ab 23.11.2020 dürfen Sie vom Mieter nur
eine Miete entgegennehmen, die höchstens den Mietobergrenzen entspricht. Wenn
die Ausstattung der Wohnung es erlaubt, dürfen Sie bis zu 20% auf die
gesetzlich festgelegte Mietobergrenze aufschlagen.
·
Sie sind verpflichtet, Ihre Mieter unaufgefordert
bis zum 23.04.2020 über die maßgeblichen Umstände zur Berechnung der
Mietobergrenze zu informieren. Auf Verlangen müssen Sie die vereinbarte und die
ab Mietpreisdeckelung geschuldete Miete mitteilen. Bei Abschluss neuer
Mietverträge gilt diese Pflicht entsprechend.
·
Wurde eine Wohnung nach dem 18.06.2019
modernisiert, kann für gesetzlich begünstigte
Modernisierungen eine Umlage in Höhe bis
maximal 1 € pro Quadratmeter zusätzlich verlangt werden.
·
Ab dem 01.01.2022 darf die Miete um die
Inflationsrate des Vorjahres, höchstens jedoch um 1,3 %, erhöht werden. (s.o.)
·
Zur Vermeidung unbilliger wirtschaftlicher Härten kann
auf Antrag die Investitionsbank Berlin (IBB) eine höhere als die zulässige Miete genehmigen. Davon betroffen sind
vor allem Selbstständige, die zur Altersvorsorge Immobilien erworben haben und
bei der Planung der Finanzierung mit höheren Mietsteigerungen kalkuliert haben.
In diesen Ausnahmefällen kann eine Miete genehmigt werden, die oberhalb der
Mietpreisobergrenze liegt. Durch einen Mietzuschuss wird dies für
zuschussberechtigte Mieter abgefedert.
Hinweis für Mieter
Sofern Ihr Vermieter nicht von sich aus auf Sie zugeht und auch künftig
eine höhere Miete als die ab 23.11.2020 gültige Höchstmiete verlangen sollte
und Sie nicht auf eine sich ergebende künftige Mietabsenkung hinweist, erinnern
Sie ihn zunächst freundlich an seine Pflichten.
Unter welchen Gegebenheiten
sind Sie berechtigt, einen Mietzuschuss zu erhalten?
Bei Wiedervermietung nach
dem 23.02.2020 …
... gilt die Stichtagsmiete
vom 18.06.2019, jedoch maximal die Miete gemäß Mietobergrenze nach
Mietentabelle.
Sofern die Stichtagsmiete
dagegen unter 5,02 € je Quadratmeter Wohnfläche monatlich liegt und die Wohnung
zwei Merkmale moderner Ausstattung aufweist, ist eine Erhöhung der Miete bei
Wiedervermietung um 1 € zulässig, jedoch höchstens auf einen Betrag von 5,02 €
je Quadratmeter Wohnfläche monatlich.
Schattenmiete
Das ist ein
zweiter, höherer Mietpreis, den Vermieter ohne die Mietendeckelung verlangen
würden. Viele Vermieter tragen diesen sog. Schattenmietpreis neben dem
gedeckelten Mietpreis in neue Mietverträge ein. Diese Schattenmiete gilt als
vereinbart, falls das Gesetz, das MietenWoG Bln., für verfassungswidrig erklärt
würde. Die Karlsruher Richter halten diese Praxis für die Zeit bis zu ihrer
Entscheidung für vertretbar, weil die Verfassungsklage gegen das MietenWoG
läuft und durch die bloße Eintragung einer Schattenmiete derzeit für den Mieter
kein wirtschaftlicher Nachteil entsteht.
Bis zur Entscheidung des Verfassungsgerichts wird es voraussichtlich
mindestens noch ein Jahr dauern. Ob Vermieter rückwirkend diese Schattenmiete
verlangen dürfen, sofern das Verfassungsgericht das MietenWoG Bln. für
verfassungswidrig erklärt, ist ungewiss.
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